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为应对困难的环境地产企业开端调整经营方式
发布时间:2021-08-24 10:42    阅览次数:    来源:未知
  2020年以来,在一系列调控政策的束缚下,房地产工作的日子过的越发困难。“房住不炒”定位千叮万嘱,监管层面对房地产政策不断加码,“告贷会集度双束缚”、“三条红线”和会集供地、拿地出售比监管等政策分别从融资端和出资端等方面管控房企出资融资行为;地方政府限购限贷、束缚炒作学区房的政策层出不穷也很大程度上束缚了房地产的市场需求,政策闭环已然构成。一套组合拳下来,房企加杠杆的手被牢牢按住,躲避监管的操作空间日渐逼仄。一同“会集供地”合作“拿地出售比监管”,将打断“拿地-预售-回款-再拿地”的高周转节奏。曩昔“高杠杆、高周转、高增加”的“三高”年代已然一去不复返。
  
  
  
  二、开源节流,地产企业活泼自救(一)削减拿地,下降开支
  
  为应对困难的环境,地产企业开端调整经营方式,削减拿地开支,加快资金回流,做好过冬的预备。2021年上半年,房地产工作土地置办面积为7021万平方米,2020年同期数据为7965万平方米,同比下降了11.8%,而土地成交价款为3807亿元,2020年同期数据为4036亿元,同比下降了5.7%,土地市场降温明显。
  
  咱们再看看房地产企业拿地的情况。2021年7月26日,据财联社报导,被归入“三道红线”试点的关键房企,已被监管部门要求买地金额不得逾越年度出售额40%。这意味着,房企投销比被设置了40%的上限。其实早在2020年8月出台“三道红线”的时分,房企投销比不得逾越40%就被提出了,当时的要求是假如近一年拿地出售比高于40%,或接连三年经营性现金流为负,试点房企需要对拿地资金来源作出解说。本次监管则直接要求曩昔12个月拿地出售比不得逾越40%,相当于对“三道红线”打补丁。
  
  咱们以中指研究院公布的2020年权益出售额排行榜前20房企为样本,并2021年6月30日为时间节点,计算出这20家企业曩昔12个月的权益口径的出售拿地比,用来调查关键房企的拿地才能和战略选择。
  
  前20房企中,有5家房企曩昔12个月的拿地出售比逾越40%,分别是招商蛇口、新城控股、龙湖集团、华润置地和金地集团。10强企业中只要招商蛇口拿地出售比逾越40%,其他9家均未到达这一标准。其间排名第一的恒大更是只是到达了4.7%这一极低的比例,说明全体上,大型房企在此轮调控中拿地体现的都十分慎重,调控政策的作用马到成功。
  
  
  
  房地产企业在削减土地投入的一同,加快了房地产出售的速度,加快资金的回流。2021年上半年全国商品房出售面积及出售额分别为88635万平方米和92931亿元,去年同期该数据为69404万平方米和66895亿元,同比分别为上升27.7%和38.9%,活泼出售的体现,展现出房地产企业满满的求生欲。
  
  从房地产资金来源来看,房地产工作正加快去杠杆,提高经营性现金流。2021年上半年房地产各项资金来源总量为102898亿元,较2020年同期的83344亿元增加了23.5%。占房地产开发企业资金来源前三位的是定金及预收款、自筹资金和个人按揭告贷,金额分别为39625亿元、30153亿元和16355亿元。在增速方面,在增速方面前三位分别是定金及预收款(49.7%)、个人按揭告贷(23.9%)和自筹资金(11.9%),而国内告贷(-2.4%)和利用外资(-9.1%)均为负值,房地产工作的资金来源现已根本切换至经营性现金流。全体来看,房地产工作正在极力改动高杠杆的经营形式,向内生增加的方式切换。

 

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